Как формируется цена на склад в Москве
Аналитики компании Skladman USG в прошлом году провели сравнительный анализ цен на стоимость покупки и аренды складских помещений в Москве. Согласно их расчетам тенденция к повышению цены начавшаяся в 2019 году сохранится и в текущем 2020 году. Повышение цены обусловлено низкими темпами роста складских помещений в Москве, начиная с 2014 года было отмечено резкое сокращение строительства складских комплексов, так как из - за санкций экономика страны замедлила темпы роста. Начиная с 2014 года и по 2018 год цена на покупку или аренду 1 - го м2 в Москве существенно не менялось, однако начиная с 3 - го квартала 2018 года, началось постепенное увеличение стоимости коммерческой недвижимости. Аналитики сошлись во мнении, что на рост ценообразования повлияло сразу несколько факторов.
Факторы влияющие на цену коммерческой недвижимости
В первую очередь на рост цен на любую недвижимость, в том числе и коммерческую влияет состояние экономики страны. Именно в 2018 году Российская экономика сумела большей частью нивелировать ущерб нанесенный Европейскими санкциями, в том же году впервые за 4 года был принят бездефицитный бюджет страны.
Коммерческий рынок недвижимости реагирует не сразу на позитивные изменения, ритэйлеры и оптовые продавцы предпочитают подождать и посмотреть как будет развиваться рынок. Именно поэтому поднятие цены на коммерческую недвижимость началось только в 2019 году и составило 8%, тенденции к увеличению спроса на аренду и продажу складских помещений продолжают расти. Так если в 2017 - 2018 году средняя цена на м2 составляла от 3800 до 4500 тысяч рублей за м2, то в 2019 году цена на аренду м2 складского комплекса А класса уже составляла 5200 рублей за м2.
На стоимость аренды склада в Москве несомненно повлияли и отчеты крупнейших логистических компаний, согласно которым грузопоток за последние годы существенно увеличился, тогда как масштабного строительства новых складских комплексов в пределах МКАД не проводилось более 10 лет.
Оживление экономики, увеличение грузопотока в Московской области и практически полная загруженность крупнейших складских комплексов, в 2019 году спровоцировали начало поднятия цен на коммерческую недвижимость. На данный момент спрос на аренду склада в Москве превышает предложение на 1,5 млн м2, частично погасить запросы на аренду складов помог ввод в эксплуатацию в 2019 году более 800 000 м2. Однако с существующими темпами строительства складских помещений разрыв между спросом и предложением будет увеличиваться, что конечно окажет влияние на стоимость аренды и покупки коммерческой недвижимости.
Другие факторы ценообразования
Помимо роста экономики на формирование цены на м2 аренды складских помещений, оказывают влияние и такие факторы как наличие коммуникаций (электричество, вода отопление), тип складского комплекса, а также местоположение, присутствие удобных мест для погрузки - разгрузки и режим работы склада.
В складских комплексах класса А, также берется во внимание наличие офисных помещений, присутствие офиса в складе существенно поднимает цену на м2. Однако аренда складского помещения в складском комплексе А класса обходится дороже просто потому, что в цену уже вложена оплата за использование коммуникаций и офисных помещений. В складских комплексах В и С класса обычно отсутствуют офисные помещения и оплата за использование коммунальных услуг начисляется отдельно.
Нехватка коммерческих складских помещений зачастую вынуждает предпринимателя арендовать склады не всегда удовлетворяющие потребности его бизнеса. В таком случае компании в основном ориентируются на местоположение склада, соответственно цена на склад в Москве зависит и от того где он находится. Складские помещения одной категории могут существенно отличаться по цене аренды из - за этого фактора.
Выводы
В результате длительного застоя в строительстве коммерческой недвижимости и в частности складских помещений и комплексов в Москве сложилась ситуация при которой с 2018 года началось увеличение спроса на аренду и покупку складских помещений. В тот же время строительство новых складских комплексов не покрывает спроса на рынке складской недвижимости, в сочетании с набирающей темпы роста экономикой это привело пока к небольшому повышению цены на аренду складов в Московском регионе. Однако при сохранении этих тенденций в ближайшем будущем следует ожидать значительное повышение цены на м2 любой коммерческой недвижимости и конечно складских помещений. При сохранении столь большого разрыва между спросом и предложением уже в 3-ем квартале 2020 года следует ожидать еще одно поднятие цены на коммерческие площади.
