Три метода оценки коммерческой недвижимости

Ранее, в предыдущей статье, мы упомянули о трех методах оценки коммерческой недвижимости. Сегодня расскажем о них детально:

Затратный метод

Вся суть этого метода заключается в том, что оценка происходит на основании определения тех издержек, которые необходимых для восстановления или постройки нового аналогичного здания.

При расчёте учитывается уровень текущего износа. Алгоритм расчётов делится на следующие этапы:

- определение реальной стоимости объекта – при этом нужно брать во внимание наиболее эффективный (доходный) способ эксплуатации;

- расчёт вложений – определяет сколько ресурсов, потребует процесс восстановления аналога;

- определение износа и факторов, обесценивающих объект;

- расчёт окончательной стоимости объекта – к рыночной стоимости объекта недвижимости в текущем периоде прибавляется сумма, которая потребуется для восстановления или полной замены.

Затратный метод считается наиболее востребованным и точным среди специалистов, особенно при оценке недавно построенных или объектов, работа над которыми ещё продолжается, а также в отношении инвестиционных проектов. Однако, у данного подхода есть свои недостатки, которые могут помешать отобразить реальную стоимость объекта. Из-за этого рекомендуется при оценке применять совокупность сразу нескольких методов.

Сравнительный метод

Для определения стоимости конкретного объекта недвижимости, оценщику необходимо сравнить его с аналогичными по характеристикам объектами, чья цена на рынке известна.

Деятельность оценщика основывается на двух главных принципах:

- спрос и предложение – оценщик выявляет соотношение между потребностью в конкретном объекте и ограниченном предложении аналогов;

- замещение – специалист должен установить насколько целесообразно инвестировать средства в конкретный объект. Если на рынке представлены объекты с аналогичными характеристиками, стоящие дешевле объекта оценки, то логично, что инвестору незачем платить больше.

Данный метод можно применить ко всем объектам, если данные об их продаже есть в свободном доступе. Однако, каждый специалист должен учитывать тот факт, что не существует двух абсолютно одинаковых объектов. Поэтому при осуществлении оценки необходимы корректировки.

Доходный метод

Вся суть этого подхода заключается в том, что стоимость объекта приравнивается к максимальной прибыли, которую инвестор сможет получить после его приобретения. Используя этот метод, оценщик может спрогнозировать ожидаемые доходы на несколько лет вперёд.

Используя доходный метод, работа специалиста делится на следующие этапы:

- расчёт потенциала прибыли от эксплуатации объекта с учётом текущей ситуации на рынке;

- определение и вычет из потенциальной прибыли объема расходов на эксплуатацию и обслуживание объекта;

- подсчёт чистой прибыли от продажи недвижимости при условии, что сделка будет осуществлена в конце расчётного периода;

- составление отчёта о целесообразности приобретения конкретного объекта на основании полученных данных.