Три метода оценки коммерческой недвижимости
Ранее, в предыдущей статье, мы упомянули о трех методах оценки коммерческой недвижимости. Сегодня расскажем о них детально:
Затратный метод
Вся суть этого метода заключается в том, что оценка происходит на основании определения тех издержек, которые необходимых для восстановления или постройки нового аналогичного здания.
При расчёте учитывается уровень текущего износа. Алгоритм расчётов делится на следующие этапы:
- определение реальной стоимости объекта – при этом нужно брать во внимание наиболее эффективный (доходный) способ эксплуатации;
- расчёт вложений – определяет сколько ресурсов, потребует процесс восстановления аналога;
- определение износа и факторов, обесценивающих объект;
- расчёт окончательной стоимости объекта – к рыночной стоимости объекта недвижимости в текущем периоде прибавляется сумма, которая потребуется для восстановления или полной замены.
Затратный метод считается наиболее востребованным и точным среди специалистов, особенно при оценке недавно построенных или объектов, работа над которыми ещё продолжается, а также в отношении инвестиционных проектов. Однако, у данного подхода есть свои недостатки, которые могут помешать отобразить реальную стоимость объекта. Из-за этого рекомендуется при оценке применять совокупность сразу нескольких методов.
Сравнительный метод
Для определения стоимости конкретного объекта недвижимости, оценщику необходимо сравнить его с аналогичными по характеристикам объектами, чья цена на рынке известна.
Деятельность оценщика основывается на двух главных принципах:
- спрос и предложение – оценщик выявляет соотношение между потребностью в конкретном объекте и ограниченном предложении аналогов;
- замещение – специалист должен установить насколько целесообразно инвестировать средства в конкретный объект. Если на рынке представлены объекты с аналогичными характеристиками, стоящие дешевле объекта оценки, то логично, что инвестору незачем платить больше.
Данный метод можно применить ко всем объектам, если данные об их продаже есть в свободном доступе. Однако, каждый специалист должен учитывать тот факт, что не существует двух абсолютно одинаковых объектов. Поэтому при осуществлении оценки необходимы корректировки.
Доходный метод
Вся суть этого подхода заключается в том, что стоимость объекта приравнивается к максимальной прибыли, которую инвестор сможет получить после его приобретения. Используя этот метод, оценщик может спрогнозировать ожидаемые доходы на несколько лет вперёд.
Используя доходный метод, работа специалиста делится на следующие этапы:
- расчёт потенциала прибыли от эксплуатации объекта с учётом текущей ситуации на рынке;
- определение и вычет из потенциальной прибыли объема расходов на эксплуатацию и обслуживание объекта;
- подсчёт чистой прибыли от продажи недвижимости при условии, что сделка будет осуществлена в конце расчётного периода;
- составление отчёта о целесообразности приобретения конкретного объекта на основании полученных данных.
