Аренда коммерческой недвижимости. Этапы проведения сделки
Одной из самых востребованных услуг на рынке недвижимости является аренда коммерческих площадей.
В любой сфере предоставления услуг и производства, организациям юридически и физически необходимо иметь помещение определенного назначения для осуществления их деятельности.
Предпринимателям зачастую более выгодно арендовать площадь, ввиду упрощенной процедуры сделки и более низкой, единовременной оплаты аренды.
Аренду принято разделять на две большие ветки, по типу зданий на жилую и не жилую, под коммерцию отдаются не жилые помещения и земельные участки промышленного и сельскохозяйственного назначения. По основным признакам коммерческая недвижимость делится на:
- Офисную недвижимость;
- Торговую недвижимость;
- Складскую недвижимость;
- Производственную;
- Гостиничную;
- Универсальную;
- Земельные участки.
Договор аренды (аренда —форма имущественного договора) регулируется п. 1 ст. 650 ГК РФ, арендатор получает от арендодателя объект недвижимости во временное пользование на возмездной основе.
Договор аренды коммерческой недвижимости заключается в письменной форме в двух экземплярах, подписанных обеими сторонами.
Обязательной государственной регистрации подлежат договора, заключенные на срок более одного года.
Договора заключенные на неопределенный срок не подлежат государственной регистрации, досрочное расторжение такого договора может быть произведено в любой период аренды.
Этапы заключения сделки
Первым этапом заключения сделки можно считать устные договоренности арендатора и арендодателя о намерениях.
На втором этапе обе стороны изучают и подготавливают необходимую для заключения сделки документацию, это наиболее важный этап.
Арендатор должен проверить, является ли арендодатель законным собственником недвижимости, если объект аренды сдается через посредника, то уточнить наличие законных прав на представление интересов собственника объекта недвижимости.
В договоре аренды должны быть указаны полные характеристики объекта аренды такие как: данные арендодателя, данные свидетельства о собственности, адрес объекта, площадь арендуемого объекта, этажность здания и этаж расположения объекта, условия оплаты и стоимость аренды. Для ряда объектов необходима проверка планировки с экспликацией БТИ.
В договоре прописывается ответственность сторон связанная с расходами на содержание и ремонт объекта аренды. Перед заключением договора необходимо определить зону ответственности арендатора и арендодателя, некоторые арендодатели стремятся снять с себя ответственность по поддержанию и ремонту сдаваемого помещения, переложив ответственность на арендатора.
Арендатору необходимо внимательно изучить условия расторжения договора. Досрочное расторжение договора возможно после отправки письменного уведомления арендодателю в срок установленный договором, в противном случае арендодатель вправе требовать оплату за простой помещения.
В ряде договоров, закреплено право арендодателя в одностороннем порядке повышать стоимость арендной платы, при заключении договора на этот пункт также стоит обратить внимание. По закону арендодатель может повышать арендную плату не более одного раза в год, если иное не предусмотрено договором, 3 ст. 614 ГК РФ. Стоит отметить, что по договорам, заключенным на срок менее года, изменение стоимости арендной платы в одностороннем порядке запрещено. Арендодатель может повышать стоимость арендной только в случае согласия арендатора.
Третьим этапом является подписание договора и передача помещения арендатору. Помимо прописанных в договоре аренды условий найма, к договору должны быть приложены такие документы как: график арендных платежей, опись имущества, акт приема-передачи с указанием технического состояния помещения, протокол согласования разногласий.
После подписания всех бумаг, арендатор получает помещение в пользование.
Практически любая сделка с недвижимостью сопряжена с высокой степенью финансовых рисков,
подписывать договор аренды можно только после тщательной проверки всех документов и согласования условий договора. Все вышеперечисленные действия проверки документов и договора можно выполнить самостоятельно, либо прибегнуть к услугам юристов, или же воспользоваться помощью профессиональных риелторов, которые будут вести сделку от начала поиска объекта и до момента передачи помещения арендатору.
