Покупка и аренда коммерческой недвижимости. Что выгоднее?
Практически любой бизнес который предполагает наличие сотрудников, требует конкретного место расположения (адреса), а значит встает вопрос об аренде или покупке коммерческой недвижимости. При наличии бюджета, есть над чем задуматься, ведь рынок недвижимости в России весьма нестабилен, и стоит разобраться во всех нюансах сделок перед серьезными вложениями.
Рассмотрим плюсы и минусы типов сделок с коммерческой недвижимостью.
Коммерческая аренда.
Главным преимуществом коммерческой аренды является большое количество предложений, сдается недвижимости всегда в разы больше, чем продается, т.е количество вариантов помещений даже в пределах одного района города, может быть достаточно большим.
На выбор подходящего помещения будет затрачено гораздо меньше времени, чем на подбор объекта на покупку и совершение сделки. Арендовать помещение можно за один день, покупка в лучшем случае занимает до одного календарного месяца, так как помимо сбора документов и проведения самой сделки, необходимо зарегистрировать ваши права в Росреестре и получить соответствующие документы.
Арендодатели конкурируют между собой и стараются сдать помещения с косметическим ремонтом, кабельным интернетом, охраной и различными дополнительными опциями. Вам не нужно заботиться о том, что при переезде необходимо будет выполнять отделочные работы или менять остекление, это забота арендодателя.
Экономически, в краткосрочной перспективе аренда может быть выгодна, так как нет крупных вложений на начальных этапах.
Минусов у аренды недвижимости почти столько же сколько плюсов, первый и главный минус, вы зависите от собственника помещения, частое повышение арендной платы-это один из самых распространенных негативных моментов. Любые не урегулированные разногласия с собственником, вынуждают компанию совершать переезд, что не всегда хорошо сказывается на самом бизнесе.
Смена почтовых адресов, телефонов, для ООО например переезд хуже пожара, каждая смена юридического адреса, тем более если меняется район города, тянет за собой перерегистрацию в налоговой или даже смену ИФНС.
Если говорить о бизнес-центрах и аренде офисных помещений, то тут могут ожидать такие подводные камни как адреса массовой регистрации и парочка конкурентов на этаже.
Если бизнес имеет ярко выраженную сезонность, либо в принципе не стабилен, то аренда недвижимости может быть очень невыгодной в долгосрочной перспективе.
Покупка коммерческой недвижимости в собственность.
Огромное преимущество покупки недвижимости для бизнеса, это гарант сохранения капитала.
Имея в собственности помещение предприниматель больше не будет озабочен таким понятием как арендная плата, которая иногда может быть внушительной, коммунальные платежи и налоги по своей величине не идут в сравнение ни с какими арендными ставками. Конечно если говорить о покупке не в кредит, проценты по кредиту примерно соизмеримы с ежемесячной арендной платой.
Для банков и партнеров компания имеющая помещение в собственности выглядит более надежной.
Часть собственных помещений компания может сдавать в субаренду, что в свою очередь может отбивать затраты на содержание помещения.
Банки легче дают субсидии и кредитуют юридические лица при наличии собственности, ведь ее можно оставить в залог.
Но на ряду с позитивными моментами есть ряд проблем связанных с покупкой.
При выборе недвижимости необходимо просчитывать все нюансы, территориальное расположение, характеристики района города, рынок на котором приобретается недвижимость, вторичный или первичный, т.е было ли помещение использовано ранее.
Район и местоположение объекта крайне важны, и полностью зависят от специфики бизнеса. Магазинам и салонам необходимы густонаселенные районы, офисным помещениям хорошо быть близко от метро, складам и промышленным зонам также важно находиться в удобном месте и не быть причиной народных волнений, к помещениям для производства есть масса требований по их расположению, которые ограничиваются не только желанием покупателя.
Сейчас есть тенденции к покупке помещений на первичном рынке, но многие застройщики например, не производят чистовую отделку, соответственно покупая такое помещение придется вложится еще и в ремонт.
Помещения на вторичном рынке часто не имеют возможности для серьезной перепланировки, даже если место вас более чем устраивает и здание находится в отличном техническом состоянии, управляющая компания может вынести запрет на перепланировку. Самовольные перепланировки внутри помещения могут нанести огромный ущерб всему зданию.
Такие моменты необходимо уточнять до совершения сделки.
При покупке помещения в кредит, банк заглянет и в ваши бухгалтерские отчеты, чтоб удостоверится, что ваша компания кредитоспособна и уверенно стоит на ногах.
Как и в кредитовании физических лиц, для покупки коммерческой недвижимости компанией, необходим первый взнос, ведь банк покрывает только 70% от суммы займа, соответственно купить недвижимость без первоначального взноса будет скорее не возможно.
Идеальная недвижимость эта та, что построена "самостоятельно" под свои цели и задачи. Но в данном случае покупается земля, а кредиты на коммерческую землю банки дают не охотно, лишь могут предложить финансирование постройки под залог земли.
Выбор в пользу аренды или покупки коммерческой недвижимости, должен в первую очередь зависеть от специфики и состояния бизнеса. Конечно, выгоднее иметь собственное помещение,
даже при любом крутом пике бизнеса, купленная и оплаченная недвижимость будет работать на своего владельца.
