Современная складская недвижимость
Складская недвижимость сегодня развивается достаточно активно: растет количество логистических объектов, увеличиваются их масштабы, внимание инвесторов к данному сегменту остается стабильным. Наблюдается активный интерес к российской складской недвижимости со стороны крупных иностранных инвесторов. Приток иностранных капиталов в складские объекты на территории РФ – тренд последних нескольких лет. Все это требует повышения качества складской недвижимости, а вместе с тем уровня логистических услуг.
Классификация
Классификация современной складской недвижимости в России соответствует мировой практике и основывается на технико-эксплуатационных качествах помещения. Первоочередные параметры – это сочетания характеристик типа и планировки здания (высота и форма, использованные строительные материалы, расположения колонн, расстояние между пролетами и т.п.). Первостепенное значение в классификации отводится высоте. Например, для складов класса «А» высота потолков должна составлять свыше 10 м и от 6 —10 м для класса «В» для возможной установки стеллажного оборудования.
Важное значение имеет транспортная доступность: наличие и качество подъездных путей к помещению, близость к железнодорожным путям.
Не менее значимо соответствие склада требованиям профессионального менеджмента: наличие квалифицированных специалистов, централизованного учета, круглосуточной охраны, качество внутрискладской логистики. Для высоких классов обязательной является обеспеченность инженерно-коммунальными коммуникациями, телекоммуникационной связью, системами управления температурным режимом, вспомогательными помещениями.
Локация
Постоянное развитие торговли, рост товарооборота, и, как следствие, грузовых потоков в России способствуют росту сегмента складской недвижимости. Однако, даже в Москве сегодня наблюдается дефицит помещений для складирования. Первая причина дефицита качественных складов в пределах столицы – высокая стоимость земли. Учитывая, что современный складской комплекс требует большой площади, такая стоимость становится запредельной. Поэтому московские инвесторы часто выбирают территории вдоль Ленинградского шоссе. Однако, его перегруженность создает массу проблем поставщикам. Поэтому девелоперы все активнее осваивают другие территории. По данным аналитиков, среди востребованных локаций остаются: северное (20%), южное (19%) и северо-западное (15%) направления.
Стоимость
Что касается стоимости услуг складирования, то она зависит как от объема товаров, так и от их специфики. На формирование складских тарифов влияют даже те проекты, которые еще не сданы. Сегодня клиенты могут заключать договор аренды склада на этапе его строительства и даже проектирования.
Высокой инвестиционной привлекательностью складской недвижимости стабильно пользуется Подмосковье. Самые высокие цены на склады имеет Новорижское направление, далее следует Киевское. И примерно на третьем месте Ленинградское шоссе.
Срок аренды
Сегодня владельцы терминалов стремятся к увеличению сроков аренды складов до 8-10 лет. Однако, по оценке экспертов, все чаще крупные корпорации стремятся не арендовать, а строить склады для своих нужд.
Что касается, низкоклассных помещений (бывших «овощных баз»), то здесь спрос значительно превышает предложение, поэтому в данном сегменте даже речи не идет о какой-либо модернизации здания или улучшении сервиса.
.
